上海楼市：未来板块分化严重，房价差距越来越大

娄底小二

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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，您好，坐标上海，我现在已婚一个孩子，家住在长宁，孩子马上要上小学了，感觉长宁的教育资源不行，想换到别的区去，如果贸然置换别的区，又怕风险大了，长宁真的升学不行吗？如果留在这儿孩子的教育会受到影响吗？
沪叔：你好，长宁无疑是上海各区中升学最“佛系”的一个区了，如果家长希望孩子升入更好的学校，那么很多人都不愿意选择长宁。但实际上长宁中考人数不多，区域内重点高中却不少，尤其是女生，还有市三女中可选，升入重点高中的几率更大，男生最好的选择是延安中学，升学难度不大，学校教育质量很不错，在上海市也有非常傲人的成绩。此外，复旦中学也是长宁的市重点高中，。长宁公办高中录取分数也比较高，没有底层公办，想上公办高中还是比较难的。长宁的初中和小学不多，但是教育质量很强，公办学校在数量与质量上都强于民办，小学有江五、愚一这样的热门学校，教育是比较优质的，但是入学门槛要高一些。如果家长愿意接受摇号，并且没有特别执着于高要求升学，选择公办学校，长宁还是一个不错的板块。而且长宁教育水平较均衡，学区房溢价不高，孩子学习成绩中等水平，家庭预算也比较有限的话，长宁是一个性价比不错的选择。上海各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，上海工作，已婚有一套房子自住，但是面积很小，房龄也比较大了，居住环境很糟糕，想卖掉这套购置一套自住+投资的房子，买哪里比较好呢？如果卖掉现在这套，预算有800到1000万左右，不卖掉最高只有600万的总价预算，可以买到什么样的房子？
沪叔：你好，闵行的金汇贴近外环，主要是大虹桥发展红利，商业资源较好。金汇北区是老区，发展比较成熟，目前比较繁华的南区商业业态丰富，房龄也比较新，居住环境较好，但是教育、医疗资源一般，交通也不够便利。金汇虽然资源一般，但是商业能级较高，然而还有精英教育的协和双语学校，带动了一些家长群体的消费。板块保持着热度，二手房成交量也很可观。预算在800万到1000万之间，金汇的项目在同总价段中性价比较高，居住舒适，户型方正南北通透，环境也不错，很适宜居住。而板块又位于古北辐射范围之内，还有大虹桥和徐汇产业发展辐射，承接其外溢客群，保值能力也比较强，可以同时满足居住舒适度与未来升值投资两个条件，是个值得关注的片区。
提问：沪叔，你好，坐标上海，已婚一套房子自住，有一个孩子在读幼儿园，因为工作原因要搬去浦东新区，孩子可能也要在这里读小学，浦东新区的教育资源怎么样？有没有实力强一点的小学可以推荐一下呢？
沪叔：你好，浦东新区的教育资源非常丰富，浦东新区的小学公办和民办都比较强，公办的明珠小学A/B/C，福山外国语小学总校，和民办的上海民办福山正达外国语小学、上海外国语大学附属民办浦东外国语小学都是非常优质的学校。其中，明珠小学在上海认可度非常高，虽然是公办学校，却有民办的质量。福外小特色是英语教学，师资力量强大，环境和氛围都不错。福山外国语小学升学率非常高，上外浦东外语教学成绩优异，这几所学校都实力不俗，值得家长考虑。除了明珠和福外以外，还有六师附小、上实东和洋泾菊园、建平实验小学、进才实验小学等等，都是很不错的小学，在此就不一一列举。总体来说，浦东新区的小学资源是十分优质丰富的，选择在浦东新区读小学，可以选择的学校很多，实力也都很强，可以较好地保证孩子的教育质量。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，您好，我在上海工作，无房刚需，工作时间不长，刚落户，积分不高，想在大虹桥买房子还有机会吗？预算比较有限，买不了新房的话，二手房可以买吗？有没有值得推荐的小区？
沪叔：你好，上海新政出台后，利好积分高的人购买新房，而低分上车就更加困难了，新房需要高积分或者高筹码，而二手房很多品质房都房东惜售，想买到房子很难。但是有一类没有被很多人关注的二手房——动迁电梯次新房，其实值得低分段买家关注。很多人对动迁房的印象都比较差，觉得动迁房是环境脏乱差，生活不方便的代表，但是近几年新建的动迁房品质都还不错，在上海外环外，近地铁，而且房龄很新，有小户型，单价也不高，上车也比较容易。徐泾的动迁房可以分为三大梯队，排在首位的是近地铁的高品质次新房，总体来说，目前低分段想在上海楼市买到心仪的房子还是很困难的，建议少观望，预算有限又希望上车大虹桥，可以考虑一下上面的房子。
提问：沪叔，你好，您好，和女朋友现在有结婚的打算，租房住得也挺不方便的，还是想安定下来，想先买一套房子自住，但是没什么经验，可以给我一些买房的建议吗？
沪叔：你好，首先第一个就是杠杆的问题，买房向银行贷款，不少人可能觉得首付三成贷款压力太大，怕以后经济压力月供支持不了，所以考虑贷五成。这种想法是错误的，首次房贷三成建议尽量贷满，还款期看起来是三十年，但是不少人会因为收入增加等原因提前还完贷款。首贷资格非常珍贵，一定要用在刀刃上，所以建议贷款用等额本息，贷满三十年。如果月供较高，要做好至少三年的现金准备。第二个问题是买房，有些人会觉得当下预算有限，想先买一个小一点的房子，后期再置换，但是这样成本会有所亏损，换房难度也并不小。建议还是一步到位，买好房子，最好买一套三房或者可以改成三房户型的两房，这样未来人口增加或是房屋买卖都更有胜算。最后就是买房投资与自住的问题，不少人希望买房满足自住需求的同时，还能兼顾投资升值，但是这样的房子其实是很少的。自住要满足你的居住需求，而投资则是看未来的发展，可能一套房子目前周边配套不全，环境不好，但是未来涨幅不错，但是这种房子并不适合居住，还有自己居住时看重的配套、生活便利或许无法成为影响房子升值的重要动力。所以，买房之前要作出取舍，如果买房自住，选一套适宜居住的房子，生活便利就可以了，而投资可以等日后收入增加之后再做考虑。

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